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Terrenos de terminais de ônibus em situação irregular, moradias populares e áreas de preservação ambiental

09/02/2018

Terrenos de terminais de ônibus em situação irregular, moradias populares e áreas de preservação ambiental são dúvidas nos projetos de concessão dos espaços pela gestão Doria
Empresas interessadas fizeram uma série de questionamentos. Muitos problemas ainda serão resolvidos no decorrer da licitação e mesmo depois do processo
 

Fonte:Diário do Tranporte
 

 

A prefeitura de São Paulo promete iniciar o processo de concessão de 27 terminais de ônibus da cidade ainda neste primeiro semestre, mas há várias dúvidas referentes aos modelos econômicos, de lei de zoneamento urbano, áreas de preservação ambiental e até mesmo a situação irregular dos terrenos usados pelos terminais atualmente.
 

A Secretaria Municipal de Desestatizações e Parcerias respondeu a uma série de questionamentos realizados por empresas interessadas (ou prestadores de serviços para as interessadas) no processo de concessão.
 

Alguns problemas apontados, de acordo com as respostas da secretaria, terão solução apenas durante ou mesmo depois do processo de licitação, como é o caso dos terminais que estão em terrenos ainda em situação irregular junto aos cartórios de registros de imóveis.
 

A pergunta sobre este tema foi da Socicam, uma das empresas interessadas no processo. A secretaria diz que são as empresas que devem apresentar soluções no modelo jurídico, não o poder público somente, como sugeria a administradora de terminais.
 

TERRENOS EM SITUAÇÃO IRREGULAR:
 

Pergunta: a maioria dos terrenos está em situação irregular perante o Cartório de Registro de Imóveis. Para a viabilidade dos empreendimentos, principalmente no cenário de alienação de bens em empreendimentos associados construídos em cima dos Terminais, a regularização fundiária é imprescindível. Consideraremos que as questões que envolvem regularização fundiária serão resolvidas pelo Poder Público até a data do Edital de Concessão. Nosso entendimento está correto?
Resposta: nos termos do item 2.6.2. do Anexo I – Termo de Referência, do Edital de Chamamento Público nº. 05/2017, a proposta de modelagem jurídica deverá contemplar soluções institucionais, jurídicas e regulatórias pertinentes ao encaminhamento do projeto. O item 2.6.5., “e”, deste Anexo estabelece que a modelagem jurídica deverá conter a indicação das regularizações fundiárias cabíveis para realizar tais operações e demais destinações comerciais e usos, quando os estudos indicarem a necessidade de tal regularização. As diretrizes previstas no Edital de Chamamento Público nº. 05/2017 deverão ser consideradas pelos agentes autorizados na proposição de soluções para as regularizações fundiárias. A Administração Pública Municipal adotará as medidas propostas nesse âmbito caso entenda que são necessárias para a estruturação do projeto.
 

ÁREAS DE PRESERVAÇÃO AMBIENTAL:
 

Outra dúvida é sobre as áreas de preservação ambiental onde estão alguns terminais, o que dificultaria a possibilidade de os interessados da iniciativa privada erguerem edificações para exploração comercial e econômica. A secretaria diz que cada caso será analisado e que pode haver exceções nos modelos de parcelamento, uso e ocupação do solo.
 

Pergunta: Existem Terminais que estão em área de SAPAVEL (Sistema Municipal de Áreas Protegidas, Áreas Verdes e Espaços Livres)? Se sim, quais Terminais seriam e em quais categorias de SAPAVEL se enquadram (AI, AL ou AVP)? Podemos adotar como premissa de que a situação de terrenos em SAPAVEL será resolvida pelo Poder Público até a data do Edital de Concessão.
Resposta: Sim, há terminais localizados em área de SAPAVEL. Porém, é importante ressaltar que, com relação à necessidade de se indicar quais são esses terminais e a necessidade de se resolver a sua situação, avalia-se que, para fins dos estudos, às áreas operacionais dos terminais de ônibus aplica-se o art. 90 da Lei nº. 16.402, de 22 de março de 2016 (“LPUOS”). Cumpre notar que são consideradas áreas operacionais do sistema de transporte público coletivo os terminais de ônibus, incluindo as atividades auxiliares, os acessos de veículos e de pedestres e as torres de ventilação (art. 90, §1º da LPUOS).
 

Ressalta-se que conforme art. 106 da LPUOS e itens 4.1, “h”, e 2.6.5, “g”, do Anexo I – Termo de Referência do Edital de Chamamento Público, os terminais enquadram-se na subcategoria INFRA-1. Sendo assim, conforme indicado pelo § 1º do art. 107 do LPUOS, caberá à Câmara Técnica de Legislação Urbanística (“CTLU”) excepcionar ou estabelecer seus parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo.
 

MORADIAS POPULARES:
 

A secretaria também explicou que para os empreendedores que extrapolarem 20.000m² em área construída computável, permanece a regra de destinar 10% deste total para a construção de moradias populares, mas não serão computadas as áreas operacionais, como acesso dos passageiros, plataformas e áreas de manobras dos ônibus.
 

Pergunta: De acordo com o Plano Diretor (Lei 16.050/2014) há exigência de Cota Solidariedade para empreendimentos imobiliários cuja área construída computável seja maior que 20.000m². Neste caso, o empreendedor fica obrigado a destinar 10% da área construída computável para Habitação de Interesse Social (HIS), para atender famílias de até 6 (seis) salários mínimos. No caso das áreas dos Terminais, por serem destinadas ao uso de transporte público coletivo, de acordo com o Art. 62 da LPUOS/2016, suas Áreas Operacionais não são consideradas áreas computáveis e, portanto, não haverá obrigatoriedade da Cota Solidariedade. Para os outros usos que não se enquadram como Área Operacional e que tiverem área construída computável maior que 20.000m² haverá obrigatoriedade de Cota Solidariedade. Nosso entendimento está correto?
Resposta: O entendimento está correto. O espaço edificado destinado aos usos complementares às subcategorias de uso INFRA, por não deterem característica de área operacional do terminal de ônibus, são áreas computáveis, aplicando-se, por tal razão, se for o caso, a cota de solidariedade. Relevante destacar o disposto no Art. 112, § 7º da Lei 16.050/14, que faz menção ao Quadro 6 do mesmo diploma legal, excepcionalizando a obrigatoriedade da Cota onde o Fator de Planejamento para usos não residenciais for igual a zero.
 

PROJETOS-PILOTO:
 

Como já informou o Diário do Transporte, o PMI – Procedimento de Manifestação de Interesse envolve 24 dos 27 terminais da cidade. Já três espaços devem ser concedidos antes, até mesmo como projetos-piloto: terminais Capelinha, Campo Limpo e Princesa Isabel.
 

Um das interessadas sugerira que primeiro fossem concluídos os processos de concessão dos três terminais para ser finalizado dos outros 24, o que daria de fato, segundo entendimento da empresa, o caráter de projeto-piloto, com erros e acertos. Mas a secretaria diz que são processos independentes e que as concessões dos 24 terminais não vão esperar os projetos-pilotos acabarem.
 

Pergunta: a prefeitura já manifestou em distintas ocasiões, como no lançamento do PMI, em audiências públicas, etc., que os três projetos piloto, a saber, terminais Capelinha, Campo Limpo e Princesa Isabel, estão sendo desenvolvidos pela Prefeitura e que são as referências para os 24 terminais do PMI. Está correto o nosso entendimento de que a Prefeitura divulgará antes do final do processo do PMI dos Terminais, além do que já foi anteriormente publicado, informações mais extensas e aprofundadas relativas a estes três projetos piloto, principalmente ao que se refere aos PIUs? Neste caso, de quais informações se trata e quando serão disponibilizadas a fim de poderem ser subsídios aos estudos técnicos do PMI dos Terminais?
Resposta: o desenvolvimento dos Projetos de Intervenção Urbana (PIU) dos Terminais Capelinha, Campo Limpo e Princesa Isabel seguirá as etapas, ritos e trâmites previstos por lei e no Decreto Municipal nº. 56.901/2016. Os Programas de Interesse Público das respectivas áreas foram submetidos à consulta pública, realizada entre os dias 4 e 24 julho de 2017.
 

Conforme previsto no § 2º do art. 2º do Decreto Municipal nº. 56.901/2016, as contribuições e elementos técnicos sistematizados durante o processo de consulta pública serão consolidados e encaminhados à Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SMDU), que teve suas atribuições transferidas para a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL), para avaliação da compatibilidade do estudo proposto com a política de desenvolvimento urbano do Município, com vistas à autorização para elaboração dos PIUs. Neste momento, os projetos estão em fase de desenvolvimento.
 

Salienta-se que o processo de estruturação de projetos relacionados à concessão dos terminais Capelinha, Campo Limpo e Princesa Isabel é independente do procedimento de manifestação (“PMI”) lançado mediante o Edital de Chamamento Público SMDP nº 05/2017, não servindo como subsídios aos estudos técnicos do PMI. Para os terminais objeto do PMI, em consonância com o item 2.7.1. do Anexo I – Termo de Referência, do Edital de Chamamento nº 05/2017, caberá à modelagem urbanística dos estudos no âmbito do PMI trazer os elementos necessários para a elaboração do PIU. O conteúdo solicitado para esta modelagem consta dos itens 2.7.4. e 2.7.5. do referido Anexo I.
 

SERVIÇOS SOCIAIS PODEM SER REMOVIDOS:
 

Outro questionamento de interessadas é sobre atuais serviços sociais, como de atendimento a idosos, em alguns terminais. Segundo resposta da secretaria, alguns destes atendimentos podem ser retirados dos espaços e que o mapeamento de demandas sociais e de equipamentos públicos das áreas dos terminais será de responsabilidade das empresas interessadas.
 

Pergunta: terminais que abrigam setores da administração do município, como atendimento a idoso, etc. Como tratamos a questão? Podemos eliminar o uso? Caso contrário, será elaborado contrato de locação com a municipalidade?
Resposta: os estudos poderão contemplar alternativas para os equipamentos públicos localizados nos terminais em suas modelagens operacional, econômico-financeira, jurídica, urbanística e de engenharia e arquitetura. Eventual contrato de locação ou a eliminação do uso são duas possibilidades, que, caso propostas, deverão ser acompanhadas de descritivo das soluções técnicas, bem como de suas justificativas (itens 1.4, 2.5.5, 2.6.4, “k”, do Anexo I – Termo de Referência, do Edital de Chamamento Público nº. 05/2017). Cabe rememorar que, conforme item 2.7.4, “f” do Anexo I – Termo de Referência, do Edital de Chamamento Público nº. 05/2017, é conteúdo da modelagem urbanística o “mapeamento de demandas sociais e de equipamentos públicos que podem ser implantados pelo futuro parceiro privado a ser contratado”.
 

Ademais, nos termos do item 3.1, “f”, do Anexo I – Termo de Referência, do Edital, os estudos deverão contemplar diferentes usos associados aos terminais, inclusive podendo contemplar equipamentos públicos. Por sua vez, conforme o item 3.1, “h”, do Anexo I – Termo de Referência, do Edital, é diretriz dos estudos a promoção da reestruturação e requalificação urbanística do perímetro de abrangência, inclusive dos equipamentos públicos. Por fim, como dispõe o item 3.1, “a”, do mesmo documento, os estudos devem buscar a desoneração do orçamento público municipal, além de propor soluções que promovam a viabilidade econômico-financeira do projeto.
 

Essas e as demais diretrizes do Edital de Chamamento Público nº. 05/2017 deverão ser consideradas pelos agentes autorizados na proposição de soluções para os equipamentos públicos.
 

Entre as empresas ou suas representantes interessadas e que fizeram questionamentos, estão: Socicam Administração, Projetos e Representações Ltda (que hoje é terceirizada pelo SPUrbanuss – sindicato das viações – e cuida da manutenção dos terminais); Consórcio Transformação Urbana (formado pelas empresas Azevedo Sette Advogados Associados; Patricia Akinaga Arquitetura e Desenho Urbano S/S Ltda; Lisboa, Kondo, Shinobe e Arquitetos S/S Ltda; BF Capital Assessoria em Operações Financeiras Ltda; e BMPI Infra S.A); Consórcio EBEI-Fernandes-RFM (formado pelas empresas Empresa Brasileira de Engenharia e Infraestrutura Ltda; Fernandes Arquitetos Associados S/S EPP; e RFM Participações Ltda); Plantar Ideias Ltda; Ernst & Young Assessoria Empresarial Ltda.
 

No dia 05 de janeiro deste ano, o prefeito João Doria, por meio do decreto 58.066, regulamentou os Projetos de Intervenção Urbana para a concessão à iniciativa privada dos 27 terminais de ônibus municipais da capital paulista.
 

Doria reforçou a obrigatoriedade das empresas ou consórcios que assumirem os terminais de promover melhorias urbanas num raio de 600 metros de cada terminal. A pedido da Câmara, Doria também incluiu terminais hidroviários urbanos, cuja rede ainda será discutida.

Art. 1º Este decreto dispõe sobre os Projetos de Intervenção Urbana previstos no § 1º do artigo 2º da Lei nº 16.211, de 27 de maio de 2015, que disciplina a concessão para administração, manutenção, conservação, exploração comercial e requalificação de terminais de ônibus vinculados ao Sistema de Transporte Coletivo Urbano de Passageiros e do Sistema de Transporte Público Hidroviário na Cidade de São Paulo, bem como dispõe sobre a análise dos processos de licenciamento que especifica. § 1º Os Projetos de Intervenção Urbana de que tratam a Lei nº 16.211, de 2015, e este decreto deverão ser elaborados para um raio de 600m (seiscentos metros) de cada terminal a ser concedido. § 2º O contrato de concessão dos terminais de ônibus somente poderá estabelecer obrigações de intervenção na área de abrangência prevista no § 1º deste artigo e que estejam contempladas no decreto ou na lei que instituir o Projeto de Intervenção Urbana.

Dentro deste perímetro, a iniciativa privada que assumir os terminais, podem explorar áreas subutilizadas para construir imóveis e realizar explorações comerciais.

As áreas ou terrenos subutilizados ou com potencial de transformação associados à concessão dos terminais deverão estar contidos no perímetro de intervenção definido em relação ao raio de 600m (seiscentos metros) de cada equipamento, abrangidas as quadras internas à circunferência e as quadras por ela alcançadas, conforme as diretrizes previstas no artigo 6º, § 1º, da Lei nº 16.211, de 2015, correspondentes ao Programa de Interesse Público das intervenções

O decreto também permite o acesso por dentro de cada terminal concedido aos imóveis construídos e reformados dentro da área pública. Isso possibilita, por exemplo, que sejam construídos shoppings nos terrenos ligados a estes terminais.
 

“As atividades licenciadas nas edificações previstas neste artigo poderão ser acessadas pelas áreas internas de circulação do terminal ou diretamente por logradouro público, não devendo causar interferência nas áreas operacionais reversíveis após a concessão, rotas de fuga e circulação geral dos usuários. § 4º A instalação dos usos comerciais, de serviços ou residenciais nas edificações previstas neste artigo deverá receber a anuência do órgão gestor do equipamento público de transporte.”
 

Os terminais e as intervenções, de acordo com o decreto, não podem atrapalhar a circulação de pedestres, bicicletas e até os carros de passeio entram nesta prioridade.
 

“plano de mobilidade local para a melhoria da articulação do terminal com equipamentos urbanos e sociais, concentrações habitacionais, áreas verdes públicas e demais estabelecimentos de relevância comunitária na área de abrangência do perímetro do raio de 600m (seiscentos metros) de cada terminal, considerando os deslocamentos a pé e por veículos motorizados e não motorizados, compreendendo, ainda, a definição da malha de percursos e das intervenções urbanísticas destinadas à sua qualificação;”
 

No ano passado, a prefeitura informou que 24 destes 27 terminais, que foram colocados em um pacote de chamamento à iniciativa privada, causam prejuízos aos cofres públicos. Segundo a gestão Doria, estes terminais geram por ano receitas de R$ 7,1 milhões, mas custam aos cofres públicos, R$ 130 milhões.
 

A ideia é que a concessão de todos os terminais de ônibus seja por 30 anos.
 

Os 24 terminais incluídos neste chamamento público para apresentação de propostos de modelo de concessão e operação são: Amaral Gurgel, Antônio Estêvão de Carvalho, Aricanduva, Bandeira, Casa Verde, Cidade Tiradentes, Grajaú, Guarapiranga, Jardim Ângela, João Dias, Lapa, Mercado, Parelheiros, Parque Dom Pedro II, Penha, Pinheiros, Pirituba, Sacomã, São Miguel, Santo Amaro, Sapopemba, Varginha, Vila Carrão, Vila Nova Cachoeirinha
 

PROJETOS-PILOTOS:
 

Outros três terminais que não fazem parte deste procedimento serão concedidos à iniciativa privada como espécie de projeto-piloto para as demais concessões. São os terminais Capelinha, Campo Limpo e Princesa Isabel.
 

A consulta pública sobre estes três terminais foi revelada com exclusividade pelo Diário do Transporte em 6 de julho de 2017.
 

https://diariodotransporte.com.br/2017/07/06/prefeitura-de-sao-paulo-lanca-consulta-publica-sobre-projetos-que-incluem-concessao-de-tres-terminais-de-onibus-a-iniciativa-privada/
 

A prefeitura ainda informou que este chamamento público do PMI para os 24 teve por base um material técnico preliminar elaborado pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL), de forma que as propostas que venham a ser apresentadas pelos interessados privados contenham, além da forma de exploração do próprio terminal, também estudos de qualificação urbana de seus entornos.
 

“A concessão prevê, além da operação, manutenção e exploração do terminal de ônibus, que o concessionário deverá implantar  as medidas de qualificação urbana nas quadras contidas em seu entorno, em um  raio de 600 m de cada terminal, raio esse estabelecido no Plano Diretor”, afirmou em nota, na ocasião, a secretária Municipal de Urbanismo e Licenciamento, Heloísa Proença.
 

Na nota enviada ao Diário do Transporte, a gestão Doria ainda afirma que as concessionárias terão de garantir livre acesso a todos nos terminais.
 

Desonerar a Prefeitura, garantir melhor qualidade ao usuário, dar novos usos para os terminais e desenvolver a região são alguns dos objetivos do PMI. Entre as premissas básicas a serem seguidas pelos autorizados está o livre acesso, sendo vedada a apresentação de estudos que contemplem cobrança de tarifa, taxas de admissão, ou outras limitações de acesso aos terminais. Além disso, as áreas operacionais não poderão ser reduzidas e os bens essenciais à operação dos terminais deverão ser revertidos à Prefeitura ao final da concessão.
 

VEJA A ÍNTEGRA DOS QUESTIONAMENTOS ATÉ AGORA:
 

Data: 25/01/2018
 

Quem: SOCICAM ADMINISTRAÇÃO, PROJETOS E REPRESENTAÇÕES LTDA
 

Pergunta: Em atendimento às diretrizes do Edital e do Termo de Referência, a modelagem econômico-financeira desenvolvida para os estudos deverá considerar todos os tributos aplicáveis à futura concessão. Todavia, verificou-se que os terminais de ônibus não possuem matrículas referentes aos imóveis em que estão instalados e também não é possível identificar ou mesmo calcular os valores que serão incorridos pela futura Concessionária a título de IPTU ao longo da concessão. Considerando que o item 4.2, ‘e’ do Termo de Referência veda a apresentação de estudos que considerem a concessão de incentivos fiscais e tributários não previstos na legislação, questionamos quais valores deverão ser considerados nos estudos econômico-financeiros?
Caso não seja possível informar neste momento tais valores, entende-se que o mais adequado seja não incluir no modelo econômico-financeiro nenhum valor relativo a este tributo, ainda que se reconheça a sua futura incidência, sem que isto prejudique a avaliação dos estudos nem corresponda à vedação prevista no item 4.2, ‘e’, do Termo de Referência, acima mencionada. O nosso entendimento está correto?
 

Resposta: A Secretaria Municipal de Desestatização e Parcerias comunica os Agentes Autorizados que não deve ser considerada a incidência do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) nos estudos referentes à modelagem econômico-financeira desenvolvida para o projeto. Dessa forma, nenhum valor relativo a este tributo deverá ser utilizado.
 

Data: 14/11/2017
Quem: SOCICAM ADMINISTRAÇÃO, PROJETOS E REPRESENTAÇÕES LTDA
Pergunta: Existem Terminais que estão em área de SAPAVEL (Sistema Municipal de Áreas Protegidas, Áreas Verdes e Espaços Livres)? Se sim, quais Terminais seriam e em quais categorias de SAPAVEL se enquadram (AI, AL ou AVP)? Podemos adotar como premissa de que a situação de terrenos em SAPAVEL será resolvida pelo Poder Público até a data do Edital de Concessão.
Resposta: Sim, há terminais localizados em área de SAPAVEL. Porém, é importante ressaltar que, com relação à necessidade de se indicar quais são esses terminais e a necessidade de se resolver a sua situação, avalia-se que, para fins dos estudos, às áreas operacionais dos terminais de ônibus aplica-se o art. 90 da Lei nº. 16.402, de 22 de março de 2016 (“LPUOS”). Cumpre notar que são consideradas áreas operacionais do sistema de transporte público coletivo os terminais de ônibus, incluindo as atividades auxiliares, os acessos de veículos e de pedestres e as torres de ventilação (art. 90, §1º da LPUOS).

Ressalta-se que conforme art. 106 da LPUOS e itens 4.1, “h”, e 2.6.5, “g”, do Anexo I – Termo de Referência do Edital de Chamamento Público, os terminais enquadram-se na subcategoria INFRA-1. Sendo assim, conforme indicado pelo § 1º do art. 107 do LPUOS, caberá à Câmara Técnica de Legislação Urbanística (“CTLU”) excepcionar ou estabelecer seus parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo.

Pergunta: Alguns Terminais se encontram em perímetro de Operação Urbana. Para estes casos, prevalecem os parâmetros urbanísticos e a legislação da Operação Urbana em que se situam, como a necessidade de adquirir CEPAC caso pretenda-se atingir o coeficiente de aproveitamento máximo permitido. Nosso entendimento está correto?
Resposta: Conforme art. 154 da Lei Municipal nº 16.402/2016 (“LPUOS”), nas áreas das operações urbanas e operações urbanas consorciadas em curso, aplicam-se as disposições da LPUOS, mantidas as disposições das leis específicas que instituíram as operações urbanas e operações urbanas consorciadas. Nesse sentido, os terminais que se encontrarem dentro do perímetro de operação urbana ou operação urbana consorciada deverão seguir as disposições de suas respectivas leis, inclusive, se for o caso, para a aquisição de Certificados de Potencial Adicional de Construção (“CEPAC”), e para a conversão em direito de construir na área objeto da Operação. A exceção a essa regra são os casos em que a própria LPUOS tenha excetuado expressamente as disposições da lei da operação urbana (por exemplo, para a operação urbana centro, arts. 76, § 3º, 79, § 4º da LPUOS; para as operações urbanas consorciadas, os arts. 8º, § 1º, 108, §3º, da LPUOS, e para operações urbanas em geral o art. 379 do PDE).

Pergunta: De acordo com o Plano Diretor (Lei 16.050/2014) há exigência de Cota Solidariedade para empreendimentos imobiliários cuja área construída computável seja maior que 20.000m². Neste caso, o empreendedor fica obrigado a destinar 10% da área construída computável para Habitação de Interesse Social (HIS), para atender famílias de até 6 (seis) salários mínimos. No caso das áreas dos Terminais, por serem destinadas ao uso de transporte público coletivo, de acordo com o Art. 62 da LPUOS/2016, suas Áreas Operacionais não são consideradas áreas computáveis e, portanto, não haverá obrigatoriedade da Cota Solidariedade. Para os outros usos que não se enquadram como Área Operacional e que tiverem área construída computável maior que 20.000m² haverá obrigatoriedade de Cota Solidariedade. Nosso entendimento está correto?
Resposta: O entendimento está correto. O espaço edificado destinado aos usos complementares às subcategorias de uso INFRA, por não deterem característica de área operacional do terminal de ônibus, são áreas computáveis, aplicando-se, por tal razão, se for o caso, a cota de solidariedade. Relevante destacar o disposto no Art. 112, § 7º da Lei 16.050/14, que faz menção ao Quadro 6 do mesmo diploma legal, excepcionalizando a obrigatoriedade da Cota onde o Fator de Planejamento para usos não residenciais for igual a zero.

Pergunta: no material disponibilizado pelo PMI, há informação sobre as áreas dos terrenos, mas não há a demarcação dos perímetros dos mesmos. A Prefeitura poderia disponibilizar estes perímetros? Poderia fazê-lo em DWG?
Resposta: no sentido de subsidiar a elaboração dos estudos, foram disponibilizados em anexos do Edital de Chamamento Público SMDP nº 05/2017 (“Edital”) diversos documentos contendo informações sobre os terrenos dos terminais e as edificações nele atualmente existentes. Tais materiais incluem as plantas dos terminais em formato “DWG”, disponibilizadas na seção data room do site do PMI; as plantas em formato “PDF”, disponibilizadas no Anexo XIII – Plantas dos Terminais, do Edital; e as metragens das áreas dos terminais, informadas no Anexo VII – Informações Financeiras e Operacionais do Edital e no Anexo XIV – Boletim de Dados Técnicos (BDT). Todos os materiais encontram-se disponíveis no sítio eletrônico da Secretaria de Desestatização e Parcerias (SMDP) indicado no preâmbulo do Edital.

Os documentos disponibilizados são resultado de pesquisa realizada nos arquivos da Administração Pública Municipal, em diversos de seus órgãos. Até o momento, não é prevista a elaboração de documentos adicionais sobre os perímetros dos terrenos.

Pergunta: a maioria dos terrenos está em situação irregular perante o Cartório de Registro de Imóveis. Para a viabilidade dos empreendimentos, principalmente no cenário de alienação de bens em empreendimentos associados construídos em cima dos Terminais, a regularização fundiária é imprescindível. Consideraremos que as questões que envolvem regularização fundiária serão resolvidas pelo Poder Público até a data do Edital de Concessão. Nosso entendimento está correto?
Resposta: nos termos do item 2.6.2. do Anexo I – Termo de Referência, do Edital de Chamamento Público nº. 05/2017, a proposta de modelagem jurídica deverá contemplar soluções institucionais, jurídicas e regulatórias pertinentes ao encaminhamento do projeto. O item 2.6.5., “e”, deste Anexo estabelece que a modelagem jurídica deverá conter a indicação das regularizações fundiárias cabíveis para realizar tais operações e demais destinações comerciais e usos, quando os estudos indicarem a necessidade de tal regularização. As diretrizes previstas no Edital de Chamamento Público nº. 05/2017 deverão ser consideradas pelos agentes autorizados na proposição de soluções para as regularizações fundiárias. A Administração Pública Municipal adotará as medidas propostas nesse âmbito caso entenda que são necessárias para a estruturação do projeto.

Pergunta: a prefeitura já manifestou em distintas ocasiões, como no lançamento do PMI, em audiências públicas, etc., que os três projetos piloto, a saber, terminais Capelinha, Campo Limpo e Princesa Isabel, estão sendo desenvolvidos pela Prefeitura e que são as referências para os 24 terminais do PMI. Está correto o nosso entendimento de que a Prefeitura divulgará antes do final do processo do PMI dos Terminais, além do que já foi anteriormente publicado, informações mais extensas e aprofundadas relativas a estes três projetos piloto, principalmente ao que se refere aos PIUs? Neste caso, de quais informações se trata e quando serão disponibilizadas a fim de poderem ser subsídios aos estudos técnicos do PMI dos Terminais?
Resposta: o desenvolvimento dos Projetos de Intervenção Urbana (PIU) dos Terminais Capelinha, Campo Limpo e Princesa Isabel seguirá as etapas, ritos e trâmites previstos por lei e no Decreto Municipal nº. 56.901/2016. Os Programas de Interesse Público das respectivas áreas foram submetidos à consulta pública, realizada entre os dias 4 e 24 julho de 2017.

Conforme previsto no § 2º do art. 2º do Decreto Municipal nº. 56.901/2016, as contribuições e elementos técnicos sistematizados durante o processo de consulta pública serão consolidados e encaminhados à Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SMDU), que teve suas atribuições transferidas para a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL), para avaliação da compatibilidade do estudo proposto com a política de desenvolvimento urbano do Município, com vistas à autorização para elaboração dos PIUs. Neste momento, os projetos estão em fase de desenvolvimento.

Salienta-se que o processo de estruturação de projetos relacionados à concessão dos terminais Capelinha, Campo Limpo e Princesa Isabel é independente do procedimento de manifestação (“PMI”) lançado mediante o Edital de Chamamento Público SMDP nº 05/2017, não servindo como subsídios aos estudos técnicos do PMI. Para os terminais objeto do PMI, em consonância com o item 2.7.1. do Anexo I – Termo de Referência, do Edital de Chamamento nº 05/2017, caberá à modelagem urbanística dos estudos no âmbito do PMI trazer os elementos necessários para a elaboração do PIU. O conteúdo solicitado para esta modelagem consta dos itens 2.7.4. e 2.7.5. do referido Anexo I.

Data: 01/11/2017
Quem: Consórcio Transformação Urbana, formado pelas empresas (i) Azevedo Sette Advogados Associados; (ii) Patricia Akinaga Arquitetura e Desenho Urbano S/S Ltda; (iii) Lisboa, Kondo, Shinobe e Arquitetos S/S Ltda; (iv) BF Capital Assessoria em Operações Financeiras Ltda; e (v) BMPI Infra S.A.
Pergunta: terminais que abrigam setores da administração do município, como atendimento a idoso, etc. Como tratamos a questão? Podemos eliminar o uso? Caso contrário, será elaborado contrato de locação com a municipalidade?
Resposta: os estudos poderão contemplar alternativas para os equipamentos públicos localizados nos terminais em suas modelagens operacional, econômico-financeira, jurídica, urbanística e de engenharia e arquitetura. Eventual contrato de locação ou a eliminação do uso são duas possibilidades, que, caso propostas, deverão ser acompanhadas de descritivo das soluções técnicas, bem como de suas justificativas (itens 1.4, 2.5.5, 2.6.4, “k”, do Anexo I – Termo de Referência, do Edital de Chamamento Público nº. 05/2017).

Cabe rememorar que, conforme item 2.7.4, “f” do Anexo I – Termo de Referência, do Edital de Chamamento Público nº. 05/2017, é conteúdo da modelagem urbanística o “mapeamento de demandas sociais e de equipamentos públicos que podem ser implantados pelo futuro parceiro privado a ser contratado”.

Ademais, nos termos do item 3.1, “f”, do Anexo I – Termo de Referência, do Edital, os estudos deverão contemplar diferentes usos associados aos terminais, inclusive podendo contemplar equipamentos públicos. Por sua vez, conforme o item 3.1, “h”, do Anexo I – Termo de Referência, do Edital, é diretriz dos estudos a promoção da reestruturação e requalificação urbanística do perímetro de abrangência, inclusive dos equipamentos públicos. Por fim, como dispõe o item 3.1, “a”, do mesmo documento, os estudos devem buscar a desoneração do orçamento público municipal, além de propor soluções que promovam a viabilidade econômico-financeira do projeto.

Essas e as demais diretrizes do Edital de Chamamento Público nº. 05/2017 deverão ser consideradas pelos agentes autorizados na proposição de soluções para os equipamentos públicos.

Pergunta: serão apresentados estudos de transporte prevendo aumento dos números de linhas e passageiros de forma a planejarmos expansão das áreas operacionais? Quem arcará com esta expansão?
Resposta: no âmbito do presente Chamamento Público, a Administração Pública Municipal não possui projeções do número de linhas e de passageiros para apresentar como subsídio à realização dos estudos.

Vale notar que, conforme o item 3.1., “d”, do Anexo I – Termo de Referência, do Edital, uma das diretrizes do PMI é que os estudos contemplem soluções que permitam um eventual aumento da capacidade do terminal. Referido item dispõe que os estudos poderão contemplar soluções imediatas para o aumento da capacidade atual do terminal, caso seja identificada essa necessidade, ou soluções que permitam o aumento de capacidade operacional no futuro.

Salienta-se que, caso sejam propostas obras de ampliação do terminal, seus investimentos deverão ser detalhados, conforme item 2.3.3. “e” do Anexo I – Termo de Referência, do Edital. Ademais, os estudos deverão propor a alocação dos investimentos de ampliação de acordo com as diretrizes e com a viabilidade econômico-financeira da concessão.

Importante ressaltar também que a concessão dos terminais de ônibus urbanos não se confunde com a concessão das linhas de ônibus, responsável pela operação das linhas e transporte de passageiros. Assim, seria recomendável que os estudos tratassem dos potenciais impactos e riscos que essas outras concessões trariam à concessão de terminais, assim como seus mecanismos de ajustes e mitigação, levando em consideração que os diversos contratos serão executados de forma independente durante toda a sua vigência.

Pergunta: uso INFRA isenta o parcelamento obrigatório?
Área do terminal > 20.000m2
Dimensão máxima de lote em ZEU – 20.000 m2=
Art. 44. No caso de edificação a ser construída em lotes ou glebas localizados na zona urbana que, independente de sua origem, tenham área superior a 20.000m² (vinte mil metros quadrados), será obrigatória a destinação de área pública nos termos do art. 45 e do Quadro 2 desta lei.
§ 1º Aplica-se o disposto neste artigo no caso de reforma de edificação com ampliação de mais de 50% (cinquenta por cento) da área construída total existente, com ou sem mudança de uso.
§ 2º Nos casos de lotes ou glebas com área superior a 40.000m² (quarenta mil metros quadrados), deverá ser adotado o parcelamento do solo na modalidade loteamento.
§ 3º Ficam isentos da destinação de área pública os lotes resultantes de parcelamento do solo que já tenham destinado área pública nos termos previstos nesta lei e durante a sua vigência.
Art. 45. Da área total do lote ou gleba objeto de parcelamento deverá ser destinado percentual mínimo para a Municipalidade para a implantação de área verde pública, área institucional e sistema viário, bem como percentual mínimo de área sem afetação previamente definida, de acordo com os percentuais previstos no Quadro 2 desta lei.
§ 1º As áreas sem afetação previamente definida serão destinadas a uma das finalidades referidas no “caput” deste artigo, conforme definição do órgão municipal competente em razão das carências e necessidades da região onde o lote ou gleba está localizado.
§ 2º Os critérios para definição da finalidade urbanística a que se refere o § 1º deste artigo serão estabelecidos em decreto.
§ 3º Em loteamentos para EHIS os percentuais de destinação de área pública serão estabelecidos em decreto, sendo que para áreas a serem parceladas maiores que 40.000m² (quarenta mil metros quadrados) ou para empreendimentos com mais de 1.000 (mil) unidades poderão ser aplicadas as regras definidas nesta lei, a critério de comissão intersecretarial competente.
§ 4º Nas áreas institucionais de que trata o “caput” poderá ser promovido o serviço de moradia social previsto nos arts. 295 e 296 da Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014 – PDE.
§ 5º Não estão sujeitos à obrigação prevista no “caput” os seguintes usos:
I – os classificados nos grupos de atividade de serviços públicos sociais;
II – os classificados na subcategoria de uso INFRA;
III – base militar, corpo de bombeiros e similares;
IV – cemitérios;
V – clubes esportivos e clubes de campo;
VI – estádios existentes até a data de publicação desta lei;
VII – hospitais existentes até a data de publicação desta lei;
VIII – os classificados na subcategoria de uso Ind-2;
IX – os enquadrados na subcategoria de uso serviços de armazenamento e guarda de bens móveis de grande porte, excetuados os estacionamentos de veículos.
§ 6º A mudança de uso para atividade não relacionada no § 5º deste artigo implicará na obrigatoriedade de parcelamento do solo e destinação de área pública nos termos desta lei.
Resposta: o § 5º do art. 45. da Lei Municipal nº 16.402/2016 isenta os equipamentos classificados na subcategoria de uso INFRA da obrigação prevista no caput do art. 45.

Salienta-se que os estudos devem conter as justificativas para os parâmetros de ocupação utilizados, conforme item 2.3.7. do Anexo I – Termo de Referência, do Edital de Chamamento.

Pergunta: caso tenhamos a criação de um PIU para a área do Terminal e entorno, teríamos maior liberdade de definição de propostas. Será esta a proposta da SP urbanismo para os Terminais?
Resposta: a Lei Municipal nº 16.211/2015 exige a realização do Projeto de Intervenção Urbana para o perímetro de abrangência de cada um dos terminais a serem licitados.

Em consonância com referida Lei, o item 2.7.1. do Anexo I – Termo de Referência, do Edital de Chamamento nº 05/2017, estabelece que a modelagem urbanística dos estudos deverá trazer os elementos necessários para a elaboração do PUE, instrumento que, com as alterações introduzidas pela Lei Municipal nº 16.703/2017, passa a ser o Projeto de Intervenção Urbana – PIU. O conteúdo solicitado para esta modelagem consta dos itens 2.7.4. e 2.7.5. do referido Anexo I.

Ressalta-se que o item 2.7.3. do Anexo I estabelece que esses elementos do PIU deverão ser detalhados o suficiente para permitir “a estimativa dos custos das eventuais obras e equipamentos, a definição do prazo de execução e alocação dos riscos relacionados à execução dos projetos, assim como os benefícios esperados ao entorno e à região em que cada terminal está inserido”. O conteúdo do PIU é aquele previsto no art. 136 do Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo. Atualmente, os conceitos e ritos para elaboração do PIU estão regrados pelo Decreto Municipal nº. 56.901/2016.

Data: 25/10/2017
Quem: Consórcio EBEI-Fernandes-RFM, formado pelas empresas (i) Empresa Brasileira de Engenharia e Infraestrutura Ltda; (ii) Fernandes Arquitetos Associados S/S EPP; e (iii) RFM Participações Ltda
Pergunta: de acordo com o Termo de Referência apenas os bens essenciais deverão necessariamente ser reversíveis. Já os empreendimentos associados podem não ser reversíveis se não interessarem a prestação do serviço público e a alienação for conveniente para diminuir o ônus da concessão (item 4.1 alínea g). Nesse caso, é possível construirmos empreendimentos imobiliários, por exemplo, sobre os terminais, sem que estes tenham que ser revertidos ao bem público no fim da concessão, certo?
Resposta: o Anexo I – Termo de Referência ao Edital de Chamamento Público nº 05/2017, em seu item 4.1, “g”, estabelece como premissa que os bens essenciais à operação dos terminais deverão ser necessariamente reversíveis ao final do prazo contratual, enquanto os empreendimentos associados podem não ser reversíveis se não interessarem à prestação do serviço público.

Cabe ressaltar que o mesmo subitem dispõe que os modelos, tanto de negócios, quanto contratual propostos deverão observar toda a legislação aplicável no que tange aos bens públicos.

Nesse sentido, é permitido aos autorizados apresentarem estudos que considerem a alienação de empreendimentos imobiliários, que façam as vezes de empreendimentos associados, desde que esses não sejam inerentes à prestação do serviço público e que a legislação referente a bens públicos seja respeitada.

Posto isso, destaca-se a necessidade de que essa eventual proposta seja refletida na modelagem jurídica, tanto em termos regulatórios, quanto em termos contratuais, prevendo os instrumentos e soluções jurídicas para torná-la viável. Ademais, o item 2.6.4 do Anexo I, “p”, dispõe sobre a necessidade de os estudos detalharem, justificadamente, os “bens reversíveis e outras eventuais regras sobre bens vinculados à contratação”.

Por fim, ressalta-se a importância de demonstrar o impacto dessa proposta de forma global, demonstrando, em especial, seu impacto na viabilidade econômico-financeira.

Data: 20/10/2017
Quem: Consórcio EBEI-Fernandes-RFM, formado pelas empresas (i) Empresa Brasileira de Engenharia e Infraestrutura Ltda; (ii) Fernandes Arquitetos Associados S/S EPP; e (iii) RFM Participações Ltda
Pergunta: o Termo de Referência diz que a modelagem urbanística deverá fornecer elementos para elaboração do PIU (item 2.7.1), entendo que nesse caso o Estudo não precisa elaborar uma minuta de PIU, apenas deverá ter elementos para que a Prefeitura possa elaborar o PIU, está correto? Com relação à alteração legislativa, referente aos itens 4.2 e 1.3.2 o participante pode encaminhar um projeto que necessite alteração legislativa, desde que apresente por exemplo a minuta de lei? Ou o item refere-se apenas a possibilidade de um projeto apresentar um modelo que necessite de alteração legislativa, mas que, nesse caso, deverá também apresentar um modelo um outro modelo que não necessite alteração legislativa?
Resposta: Em consonância com o item 2.7.1. do Anexo I – Termo de Referência do Edital de Chamamento nº 05/2017, a modelagem urbanística dos estudos deverá trazer os elementos necessários para a elaboração do PUE, instrumento que, com as alterações introduzidas pela Lei Municipal nº 16.703/2017, passa a ser o Projeto de Intervenção Urbana – PIU. O conteúdo solicitado para esta modelagem consta dos itens 2.7.4. e 2.7.5. do referido Anexo I. Por outro lado, o Edital dispensa a apresentação de minuta de PIU.

Ressalta-se que o item 2.7.3. do Anexo I estabelece que esses elementos do PIU deverão ser detalhados o suficiente para permitir “a estimativa dos custos das eventuais obras e equipamentos, a definição do prazo de execução e alocação dos riscos relacionados à execução dos projetos, assim como os benefícios esperados ao entorno e à região em que cada terminal está inserido”.

Quanto à segunda pergunta, cabe rememorar que Administração Pública Municipal está vinculada ao princípio da legalidade, de forma que a futura contratação deverá seguir o quanto disposto na legislação de regência. Nesse sentido, o item 1.3. do Anexo I dispõe que os estudos deverão ser elaborados em atendimento à legislação aplicável, enquanto o item 4.2., “a”, veda a apresentação de estudos que considerem a necessidade de alteração legislativa para garantir a viabilidade da licitação.

Por sua vez, o item 1.3.2. do referido Anexo I estabelece que os estudos que apresentarem soluções que dependam de alterações legislativas, deverão, conjuntamente, apresentar soluções alternativas, que sigam o quanto previsto na lei vigente.

Posto isso, para os casos especificados no item 1.3.2, o Edital não requisita a apresentação de minuta de lei de alteração legislativa, porém é necessária a indicação da alteração em questão e a apresentação de solução em linha com a legislação vigente, tal como prevê o item 1.3.2. do Anexo I.

Data: 16/10/2017
Quem: Plantar Ideias Ltda
Pergunta: maiores informações sobre a reunião de esclarecimento de dúvidas e dados gerais dos Terminais Urbanos.
Resposta: com fundamento no item 10.5 do Edital de Chamamento Público nº 05/2017, a Comissão Especial de Avaliação pretende realizar, em breve, uma reunião de apresentação com os agentes autorizados. A convocação para referida reunião será feita nos próximos dias.

Data: 11/10/2017
Quem: Ernst & Young Assessoria Empresarial Ltda
Pergunta: o prazo de entrega dos estudos está sendo contabilizado a partir da publicação de autorização? Considerando que neste período temos feriado e alguns locais irão emendar, solicitamos informar a data que encerra o prazo de entrega dos estudos. Haverá uma reunião inicial com as empresas autorizadas? Se sim, quando será realizada?
Resposta: nos termos do item 5.2 do Edital de Chamamento Público SMDP nº 05/2017, uma vez publicada a autorização, os agentes autorizados possuem o prazo de 90 (noventa) dias para o encerramento e protocolo dos Estudos. Considerando que a referida autorização foi publicada no Diário Oficial da Cidade de São Paulo em dia 07 de outubro de 2017, um sábado, e que a contagem de prazo inicia-se no primeiro dia útil após a publicação, o termo inicial do prazo assinalado é 09 de outubro de 2017 (segunda-feira). Dessa forma, a data limite para a entrega dos estudos é o dia 8 de janeiro de 2018; com fundamento no item 10.5 do Edital de Chamamento Público, a Comissão Especial de Avaliação pretende realizar, em breve, uma reunião de apresentação com os agentes autorizados. A convocação para referida reunião será feita nos próximos dias.

O SINDICATO

O Sindicato das Empresas de Transporte Coletivo Urbano de Passageiros de São Paulo – SPUrbanuss é uma entidade civil, sem fins lucrativos, que congrega as empresas concessionárias responsáveis pelos serviços de transporte de passageiros por ônibus do Município de São Paulo.

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